A 3ª Turma do STJ definiu que caução locatícia é direito real em concurso singular de credores, com preferência ao credor caucionário na expropriação do imóvel.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, em um concurso singular de credores, a caução de aluguel é reconhecida como um direito real de caução, capaz de conferir prioridade ao credor caucionário em relação ao valor proveniente da venda do imóvel.
Essa decisão reforça a importância da caução locatícia como uma forma eficaz de garantia para o locador, assegurando seus direitos em caso de inadimplência do locatário. A utilização da caução como instrumento de garantia proporciona mais segurança nas relações contratuais e contribui para a proteção dos interesses das partes envolvidas.
Interpretação do STJ sobre a Caução Locatícia e a Preferência nos Créditos
De acordo com o desdobramento judicial, surgiu uma demanda de execução em que o requerente buscava satisfazer sua dívida por meio da expropriação de um imóvel do devedor. No entanto, uma empresa imobiliária, também credora, interveio no processo como terceira interessada, pleiteando prioridade no recebimento, argumentando que o bem penhorado foi oferecido como caução locatícia, devidamente registrada na matrícula do imóvel.
O tribunal de primeira instância favoreceu a imobiliária, mas a decisão foi revertida pela instância superior, que considerou a caução locatícia como uma forma de garantia simples, não conferindo preferência no recebimento de créditos, uma vez que não está contemplada no artigo 1.225 do Código Civil (CC).
No recurso ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), a imobiliária solicitou o reconhecimento da prioridade, sustentando que a caução locatícia pode gerar um direito real de garantia e, consequentemente, preferência nos créditos provenientes da penhora.
A ministra Nancy Andrighi, do STJ, enfatizou que, apesar de não ser explicitamente mencionada como um direito real no Código Civil, a caução registrada na matrícula do imóvel, como no caso em questão, possui o efeito de uma garantia real, similar a uma hipoteca.
A caução locatícia devidamente averbada na matrícula do imóvel concede ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em situações de concurso singular de credores, devido à sua natureza de garantia real equiparada à hipoteca. A ministra ressaltou que, conforme o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir caução como garantia, sendo necessário o registro na matrícula se for oferecida na forma de imóvel.
Apesar das controvérsias doutrinárias sobre a possibilidade de estabelecer uma garantia real por meio de averbação, a ministra explicou que o artigo 108 do CC prevê exceções quando a lei determinar o contrário. Dessa forma, mesmo que a caução locatícia seja registrada apenas na margem da matrícula, seu efeito em bens imóveis deve ser equiparado a uma hipoteca, a menos que seja especificamente indicado como anticrese.
Fonte: © Conjur
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